现代快报讯（记者 王菲 文/摄）购买学区房，却发现原房主正使用学区房名额；村民出售农村宅基地及房屋给城镇居民，买卖合同无效……4月27日上午，盐城中院召开新闻发布会，通报了2021年全市法院房地产审判工作情况，并发布了房地产纠纷十大典型案例。

近年来，“学区房”流转率一直较高，且价值不菲，已经成为购房者的重要刚性需求，学区房名额是购房者购买房屋的重要合同目的之一。

武某购买了王某的房屋，双方签订的房屋买卖合同除对房款、违约责任等进行约定外，王某还承诺武某可在2022年秋学期使用该房屋的学区名额。

武某在支付了全部房款后，发现王某的孙女正在使用该学区房名额，且该名额需等到2023年才能作为其他家庭新生入学资格使用，武某遂起诉请求判令王某按照合同约定支付违约金。

法院认为，王某在明知其出售的房屋学区名额在2023年才能作为其他家庭新生入学资格使用的情况下，仍书面向武某承诺2022年秋学期即可使用房屋的学区名额，构成合同欺诈，明显存在违约行为，故判决支持武某的诉讼请求。

法官提醒，购房者在购买“学区房”时，一定要主动审查房屋的学区情况，包括学区范围、学区名额和户口迁移等事项，避免“有房无学上”的窘况，影响孩子的正常就学。

农村买房有规循，对象仅限同村民。2008年，徐某与城镇居民陈某签订房屋买卖合同，将其宅基地上的房屋及宅基地使用权出售给陈某。

同年8月，徐某向陈某交付房屋，陈某对房屋进行装修并实际居住。2020年，徐某起诉请求确认其与陈某签订的房屋买卖合同无效。

法院认为，案涉房屋的土地为集体土地，陈某作为城镇居民购买徐某宅基地上的房屋，双方签订的《房屋买卖合同》违反了国家法律的强制性规定，应为无效合同。

“宅基地使用权是国家为了保障农民的基本居住问题而设定的一项权利，具有社会保障和社会福利性质。随着新农村建设的大力推进，农村房屋买卖合同纠纷持续增多，根据土地管理的法律和国家有关规定，宅基地只能在同一个集体经济组织内部成员之间转让买卖。”盐城中院相关负责人发出提醒，广大购房者，如不具备购买资格，切勿购买农村宅基地及房屋，此类房屋买卖合同效力不受法律保护。