现代快报讯（记者 刘赟）近日，有媒体报道，2020年5月，居住在上海的伍女士看中了一套价值1550万元的商业用房，并和卖方范先生约定了首付、尾款的金额及付款期限。在支付了100万定金及400万的部分首付之后，伍女士没能在约定时间内付清剩余的245万首付。于是双方再次签订补充协议，并加上了惩罚条款。几天后，伍女士向范先生支付了剩余的首付款及相应的利息损失。令人意想不到的事又发生了，因银行贷款审批延误，伍女士没能按照合同约定的时间支付尾款。范先生通过律师函告知伍女士需在三日内付清尾款，又过去半个月，银行贷款审批仍未通过，伍女士也依旧没有支付尾款。于是，范先生将伍女士告上法庭。经法院审理，最终判决伍女士不仅要退掉房子，还要支付497.32万元的违约金、房屋整修费用。

△法院一审判决结果。中国裁判文书网截图

此消息一经发出，就引发了网友的热烈讨论，很多人都觉得伍女士被套路了，“银行贷款审批延误属于不可抗拒的外力吧，怎么能让买方一个人承担责任呢？”“怎么感觉是个圈套？像是有人计划好了的一样。”

如今，伍女士退了房又赔钱，法院的判决是出于什么原因？网友口中的“最惨购房者”到底为什么这么“惨”？

江苏新高的律师事务所资深合伙人李伟龙认为，伍女士如今面临的“惨状”，其实是由于她本人两次违约造成的。在他看来，伍女士第一次没能如期支付剩余的首付之后，她和范先生签订的补充协议，其实就是对违约行为做了进一步的明确约定。“鉴于伍女士仍然没有按照合同约定按时支付尾款，法院判赔违约金其实是合法的。”

李伟龙表示，虽然伍女士未能如期支付尾款是由于银行贷款审批延误，但这并不属于不可抗力因素，而是属于能够遇见的风险。“如果是由于银行工作人员工作失误，导致贷款审批延误，那么伍女士可以向银行追责。”

对于此前媒体报道中，有律师认为“法院判决合法但不合理，在无证据证明卖方存在实际损失的情况下，应当实现合同法鼓励交易的制度目的”这一说法，李伟龙并不认同。他表示，如果伍女士按照约定时间支付了首付和尾款，范先生无论是将这笔钱存进银行，还是用于理财、投资，都是可以产生收益的。但由于伍女士多次违约，导致卖方没能在约定期限内拿到这笔钱，进而没有产生收益，这些也可以被看作是范先生的损失。

李伟龙指出，法院的这份判决主要依据是伍女士第一次违约后，双方专门就违约行为、违约后果签订的补充协议，因此判决结果也会严重得多。“这次判决也是对违约人的一个警醒，提醒大家不要对违约不以为然。”