现代快报讯（通讯员 钱军 刘晶晶 记者 严君臣）将部分房产出租给租户，从事大型儿童主题乐园项目时，房东承诺不再将同一位置其他房产出租给同类经营客户，却在事后违背诺言，引发了官司。12月21日，现代快报记者了解到，近日，随着南通市中级人民法院终审判决书的送达，这起案件落下帷幕。法院判决被告某商业公司（房东）在原有基础上，再减免原告某服务部3个月房租，并自2022年1月起至违约行为停止之日止，每月减免租金2000元。

据介绍，2019年9月18日，某服务部与某商业公司签订城市客厅商铺租赁合同，租下了坐落于某小区1幢1层以及2层的部分商铺，建筑面积为900多平方米，租赁期限自装修期届满次日起60个月，免租期为12个月。双方还对租金支付的标准、时间、方式进行了约定。

后来，双方又签订了附加条款，约定合同租赁期内，商业公司在城市客厅范围内不得再引进海洋球、蹦床、积木、沙池、绳网、滑梯类型的大型儿童主题乐园项目，但不限于商业公司引进电玩等游乐项目。如商业公司违约，服务部有权拒交租金且要求赔偿所有损失，如有引进其他儿童游乐项目，服务部有优先承租权。

之后，服务部向商业公司缴纳了两笔79938元，收款事由分别为履约保证金、租金。

然而，2020年7月27日，商业公司与王某又签订了《城市客厅商铺租赁合同》，租赁上述城市客厅同号楼1幢3层部分商铺，建筑面积1300多平方米，经营品牌为某亲子中心。在上述租赁地址，王某注册了梦幻小镇儿童娱乐服务部，经营范围：以休闲、娱乐为主的动手制作室内娱乐活动；游乐园服务。同时，王某还注册了一家文化发展有限公司，其作为法定代表人，公司经营范围：游艺娱乐活动；餐饮服务；食品经营。亲子中心于2020年10月1日开业。

2021年2月7日，服务部发现上述情况后，一纸诉状将商业公司告上法庭。

海安法院审理后认为，被告商业公司存在违约行为。王某经营的亲子中心，在一定区域内设置了滑梯、蹦床、沙池等。尽管商业公司强调亲子中心的活动课程、活动项目在设置上与服务部有所区别，且滑梯、蹦床等设施的规模较小，不属于大型儿童主题乐园项目，但不可否认的是，上述游乐设施具备的附加属性或功能影响商家基于其基础性功能而获得与原告服务部同类设施相同的盈利效果。

此外，案涉的两家店位于同一商业综合体内的同一幢楼的不同楼层，面对具有同类消费意向的客户，亲子中心一定程度上分流了服务部的客户资源，有违原、被告在签订租赁合同时保障服务部在该区域独家经营大型儿童主题乐园项目的初衷。故商业公司的行为应当认定为构成违约。

违约责任可在合同基础上进行一定调整。根据附加条款，只要被告商业公司存在违反该条款的情形，原告服务部即有权免费使用租赁房屋。结合商业公司的违约程度来看，该项约定显然过重，应当依法予以调整。尽管同类设施的设置会对服务部的经营产生一定影响，但影响一家店经营的因素是多方面的，不能将营业额的降低完全归结于案外人开设同类经营项目，且营业额也并非服务部的纯收益，以此作为服务部的实际损失缺乏事实依据。结合其他现实情况，法院酌定商业公司在双方原约定的一年免租期的基础上，再免除服务部3个月的租金作为对其经营损失的赔偿。自2022年1月起至违约情形仍存在的情况下商业公司每月减免服务部租金2000元。

最终，法院依照《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的规定，作出前述判决。

一审判决后，原告服务部不服，提出上诉。南通中院终审判决驳回上诉，维持原判。