现代快报讯（记者 赵丹丹 文/摄）城市更新让城市焕发新活力。去年11月，住建部将南京等21个城市列为全国首批城市更新试点。近期，《南京市城市更新试点实施方案》（以下简称方案）正式出台。4月25日，南京市建委联合市规划和自然资源局、市住房保障和房产局召开发布会，对实施方案进行解读。现代快报记者了解到，南京首批将实施13个城市更新试点项目，包括荷花塘地块综合更新项目（一期）、大阳沟老旧老宅片区综合更新项目、南京老烟厂改造项目等。

△发布会现场

首批实施13个试点项目

南京市建委副主任徐淮舟介绍，南京计划在“十四五”期间对居住类地段、生产类建筑、公共类空间、综合类片区 4类 10 个方面进行全要素、全方位更新，并着力探索城市更新的工作机制、实施模式、支持政策、技术方法和管理制度。

记者注意到，方案中首先提出健全完善组织架构。成立市长为组长的市级城市更新工作领导小组，设立城市更新专家委员会、建立“社区营造师”库，形成“市区联动、部门协同、专家领衔、公众参与”的格局，系统化推进城市更新工作。同时，理顺试点工作路径。通过编制专项规划、更新导则、划分更新单元、建立城市更新项目库等方式构建从体检评估到常态运营的全链条管理模式，指导城市更新有序实施。

△秦淮区树德里城市更新后焕新颜

据悉，南京第一批已确定13个项目，第二批正在加紧谋划，后续将加强项目储备、方案研究和专家论证，形成滚动管理的运行机制。

首批实施的试点项目包括：小西湖街区保护与再生项目、大阳沟老旧老宅片区综合更新项目、荷花塘地块综合更新项目（一期）、虹苑新寓住区更新项目、江浦街道文昌路片区更新项目、南京老烟厂改造项目、长乐路132号地块更新改造项目、“梧桐语”小型城市客厅、江苏省园博园、鼓楼中心片区环境综合整治项目、南京颐和路历史文化街区保护利用项目（第11-1、13-1、W-1片区）、竹山路两侧城市更新项目、高淳老街有机更新项目。

如何推进城市更新呢？实施方案也明确了工作任务，按照“生产、生活、生态”三大空间的要求，提出居住类地段、生产类建筑、公共类空间、综合类片区4个更新项目分类。

△小西湖城市更新后变成网红街区

一、实施居住类地段更新。以小西湖、荷花塘等项目为试点，针对不同时期建成居住区实际情况，统筹采取“留改拆”措施，因地制宜、分类推进，打造宜居“生活”空间。

1．居住类历史地段更新。以维修整治模式和适度改建加建为主要方式，对历史文化街区、历史风貌区和一般历史地段内以居住功能为主的区域实施渐进式微更新。开展在册危房治理，切实改善群众居住条件。

2．城镇老旧小区改造。按照基础类、完善类、提升类标准，重点改造完善小区配套和市政基础设施。提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平，推动建设安全健康、设施完善、管理有序的完整社区、绿色社区。落实老旧小区物业管理长效机制，探索“党建＋物业”管理模式。据悉，今年，南京计划改造老旧小区 128个，建筑面积 276 万平方米，惠及群众 3.69 万户。同步推进既有房屋加装电梯。截至目前，南京加装电梯累计完工1212部，在建139部。探索在今年的老旧小区改造项目中加大同步推进加装电梯的力度，在改造过程中提前迁移管线，为后期增梯预留位置。

二、实施生产类建筑改造。以南京老烟厂改造项目为试点，研究出台更新类项目消防、节能等技术指南，激活高效“生产”空间。

3．老旧厂区转型升级。对老旧工业片区开展摸排调查，结合老旧工业片区发展实际，分类采取整合集聚、整体转型、改造提升等方式，推动老旧工业片区改造提升。

4．老旧建筑改造利用。鼓励利用旧厂房、旧仓库、老商业、老校区、老旧楼宇改造建设现代公共服务和创新创业载体，建成一批城市硅巷、创新社区。积极推动历史建筑保护利用，打造培育一批历史建筑活化利用品牌成果。

三、实施公共类空间提升。以“园博园”“梧桐语”小型城市客厅打造等项目为试点，呵护一江两岸和山水城林的城市禀赋，丰富更新手法，筑牢绿色“生态”本底。

5．绿色空间格局构建。密织城市绿道网络，有机串联城市综合公园、郊野公园和特色滨水空间，精心布局城市游园绿地和口袋公园。总结江苏省园博园建设经验，加强资源保护与矿山宕口生态修复。

6．美丽街道水岸建设。通过设施嵌入、功能融入、文化代入等举措，提升街巷空间品质和文化魅力，打造一批精品特色街巷。将有条件的城市内河道打造为滨水游园、共享空间，增加慢行步道、亲水平台和文化空间，丰富沿河功能业态，衍生发展水岸经济，推进滨江特色区段建设，打造多层次亲水场所，建设“南京外滩”。

7．城市小微空间打造。注重以“小规模、低影响、渐进式、适应性”为特征的更新方式，加快布局一批“梧桐语”小型城市客厅，打造人民群众家门口的惠民公共空间。

四、实施综合类片区更新。以浦口火车站历史风貌区、颐和路历史文化街区保护利用项目等为试点，一体化打造生产、生活、生态相融共生的复合空间，推进系统集成，展现城市“全域”魅力。

8．重点单元更新改造。对现状不以居住等单一功能为主的一般历史地段或历史风貌区和各类功能混杂的重点城市更新单元，进行系统性更新改造，加强保护传承和活化利用，植入现代产业、商业等要素。

9．社区综合微更新。对以社区或社区联合体划分的一般更新单元，鼓励社区居民自主参与，实施一批微更新项目，着重聚焦解决民生痛点，完善社区基础设施配套、公共服务配套，逐步构建以社区中心为重要支点的15分钟生活圈。

10．美丽宜居街区建设。注重联动老旧小区围墙内外空间，依托智慧家园、CIM平台等，推进适老化公共空间改造、儿童友好空间建设、无障碍设施建设与维护，塑造全龄友好街区。

研究出台南京城市更新管理办法

方案将分四个阶段实施，方案编制为第一阶段。2023年10月底前为第二个阶段，实施一批具有示范效应的更新项目，积累一批可复制、可推广的试点经验。2023年底为第三个阶段，对试点项目进行总结，形成城市更新的“南京经验”。2024年1月至2025 年12月为全面推进阶段。

徐淮舟表示，为了让城市更新可以顺利实施，南京将研究制定配套政策。深入推进更新类项目行政审批改革创新和流程再造，分类制定城市更新类项目技术指南和工作指引，研究出台南京城市更新管理办法，逐步建立南京城市更新政策“工具箱”，适时启动城市更新立法研究。“下一步尽快制定城市更新体检评估指标体系、编制专项规划、划分更新单元、建立项目库、组建专家顾问团队、社会资本参与及退出机制、出台专项支持政策等。”

坚持“留改拆”并举，以保留利用提升为主

此外，记者注意到，实施方案也明确了具体保障措施。具体来说，严守更新底线。坚持“留改拆”并举、以保留利用提升为主，坚持应留尽留，全力保留城市记忆。拓宽资金渠道。提高土地出让收入用于城市更新项目的比例。用好市对区土地出让收入补助政策，积极向国家、省申报城市更新项目补助资金。鼓励企业通过直接投资、间接投资等多种方式参与更新改造。积极对接银行等机构，创新金融产品，优先保障符合条件更新改造项目的资金需求。此外，统筹项目建设。加强“城市设计-可研方案-规划方案-初步设计-施工图设计”的联动管理，做好地上地下、水下岸上、平面立面等各类项目的整合衔接，兜住质量安全底线，打造精品工程。

实施生产类建筑改造，如何鼓励利用低效用地发展新产业，推进“腾笼换鸟”？南京市规划和自然资源局开发利用处（城市更新处）处长马刚表示，将通过放宽土地供应方式，加大配套激励措施力度、鼓励增加工业容积率、引导土地多用途复合开发利用等方式来提供政策保障。