现代快报讯（通讯员 沈法 记者 顾元森）买房人戴某无购房资格，但与房产公司签署了商品房认购书。后来戴某因未按约定付款，与房产公司签订的认购书失效，但房产公司不肯退还 5 万元定金。为此，戴某将房产公司告诉法院，江苏句容法院审理后认为，双方的认购协议应该解除，但房产公司收取的 5 万元应予返还。

据了解，戴某户籍地在南京市鼓楼区。2020 年 8 月 3 日，被告某房产公司与原告戴某签订《南京宝华山项目商品房认购书》一份，约定戴某认购该房产公司开发的宝华山项目房屋一套，优惠折扣后房屋单价为 32044.99 元 / 平方米，总房款为 490 万元。合同约定认购定金为 5 万元，同日戴某支付给房产公司定金 5 万元。2020 年 8 月 17 日，房产公司向戴某发出《催签函》，指出戴某应于 2020 年 8 月 7 日前至售楼处签订《商品房买卖合同》、办理贷款手续，并支付首期房款。2020 年 8 月 20 日，房产公司向戴某发出《< 商品房认购书 > 解除通知函》，载明因戴某未能于 2020 年 8 月 7 日前与公司签订《商品房买卖合同》及相关文件，双方签订的认购书于 2020 年 8 月 21 日自行失效，收取的购房定金 5 万元不予退还。

戴某向房产公司索款未果，将其告上法院。对此房产公司辩称，双方认购书约定戴某应确保具备认购以及后续签约资格，否则因不具备购房资格，导致双方无法签订《商品房买卖合同》的责任由戴某承担。另经法院查明，依据《句容市房地产市场调控实施细则》，戴某在句容市宝华镇无购房资格。

法院审理后认为：因戴某无房屋所在地句容市的户籍、社保，也不符合句容市购房的其他条件，因此戴某在句容市宝华镇并无购房资格。因双方的认购协议违反了句容市商品房限购政策，因此双方之间的认购书实际无法履行，应予解除。

关于房产公司收取戴某的 5 万元定金是否应当返还，虽然双方认购书约定戴某应确保具备认购以及后续签约资格，否则因不具备购房资格，导致双方无法签订《商品房买卖合同》的责任由戴某承担，但法院认为，被告房产公司系协议的制作方和提供方，对是否签订协议享有更大的主动权。房产公司系专业的房屋开发建设单位，对于购房人是否符合购房政策应熟知，并应主动进行审查，而并非仅凭购房人的单方承诺就签订协议，在未对购房人的购房资格审慎审核下就签订认购协议，房产公司应对认购协议的签订承担主要过错责任，其收取的 5 万元应予返还。另外，戴某作为非句容户籍居民，其在购房前应主动查询自己是否享有购房资格，因此戴某在认购书签订过程中也有一定的过错，该案诉讼费应由戴某自行负担。

法官认为，任何房屋开发和销售企业试图通过认购协议或合同规避限购政策的，其行为均不应支持。因限购政策导致合同不能履行的，应予以解除。