在房屋租期将满之时，彭女士发现房东在代收物业费的过程中，多收了自己约两万元。她起诉到南京江北新区法院，随后遭到房东反诉，称房屋在彭女士租赁过程中遭到超出常规损耗的人为损坏，要求赔偿2.5万元。近日，法院作出判决，房东返还多收取的1万余元费用并退还押金，同时酌定房客承担房屋修复费用1000元。

起诉：房客发现房东“虚报”物业费

彭女士于2019年2月1日起租下江北某小区二期一处房产，房产面积173.61平方米，租金价格每月4200元，押金4200元，租金每年递增5%。到2024年1月31日，五年期满，彭女士准备退租。

据彭女士称，在腾退房屋时，她才发现小区物业费收费标准是1.9元/平方米/月，但是这些年来，房东张女士一直按照3.8元收费。按照双方的协议，物业费、公摊水电费是随租金一并支付，由房东代为缴纳。彭女士算了一下，五年下来，房东多收取了自己19792元。于是彭女士在腾退房屋后向法院提起诉讼。

彭女士告诉现代快报记者，她租下该处住房，是用来做办公场所和堆放服装的库房，按照和房东的约定，房子里面不住人、不做饭，在除卫生间外的地面她都铺设了地毯。在租期到期之前，房东曾经和她沟通，希望她续租房屋，租金可以商谈。但是彭女士去意坚决，在索取被多收的费用遭拒后，将房东张女士起诉到了法院。

反诉：房东认为房客人为损坏房屋装修

在得知房客起诉自己后，张女士提出反诉。在民事反诉状中，张女士称，按照合同约定，租赁期届满，乙方不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给甲方。而她与当初帮她们签订合同的房产经纪人验收时发现，家里所有大理石地面毁损严重，包括南面两个房间大理石飘窗台大面积很深的划痕，所有门都有撞痕，客厅墙角有撞痕，房间顶打洞未复原，房间地板破坏……她认为这些损坏痕迹区别于日常使用磨损。

反诉状要求彭女士支付修复大理石地面已发生费用一万元，“后面房屋地面、房间顶、门、窗台等处修复还需请假，花费人力精力来回奔波，约需误工费交通费五千元、修复费用一万元。”

现代快报记者获悉，在审理过程中，张女士提供了与安徽滁州某装饰公司签订的大理石修复打磨合同，以及1万元的发票，称已实际履行。此后她又提供了一份窗台大理石及木饰面修复、木地板拆除更换的合同，金额为4万元。在法庭上，张女士称费用已现金支付，但合同尚未履行。

记者联系了陪同张女士验收房屋的中介人员张先生。他表示，房间大理石有一些裂开，地板有发黑，很多地方有小碰擦，但是他表示，几万元的维修费用“太多了！”

判决：法院一审未认可高额房屋维修费用

经过审理，10月26日，南京江北新区人民法院就此案作出一审判决。法官认为，关于维修损失这一块，案涉房屋为新房出租，合同约定因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，彭女士应负责赔偿或修复，房东张女士应对案涉房屋的损坏系彭女士使用不当或人为造成承担举证证明责任。关于大理石划痕、裂痕及地板颜色存在深浅不一的痕迹，由于彭女士在使用房屋过程中经张女士同意铺设了地毯，已经尽到了合理使用的注意义务，因此现有证据尚不足以证明上述损坏系彭女士人为造成。

关于灯具安装及拆卸时的孔洞未恢复，合同约定彭女士不得破坏物业原有装修，应以原状交还房屋给张女士，一切嵌装在墙体内的装修（包括乙方已征得甲方同意改变的装修部分），乙方一律不得拆烂、损毁及拆走，同时甲方不予补偿。

关于门（木饰面）上存在撞痕以及客厅墙面撞痕，房屋在使用过程中会产生磨损，此类折旧成本已经纳入租金进行考量，因此承租人无需为此类损耗承担额外的赔偿责任。

虽彭女士不认可张女士提供的维修发票及收据的真实性，但考虑到案涉房屋的孔洞修复将产生一定的费用，综合考虑合同的约定和履行情况，酌定彭女士承担维修费用1000元。

关于张女士多收取的费用，法院经过向物业公司调取收费收据，确认张女士是按1.9元/平方米/月向物业公司缴纳，对于张女士主张另外0.9元为公摊水电、1元为特约服务费的说法，法院经调查，张女士并未向法院提交证据证明其实际支付了特约服务费，且也未约定该费用由租客承担。最终法院判决张女士退还4200元押金，并返还彭女士10416.6元特约服务费。

现代快报/现代+记者 孙玉春